TÜİK her ay enflasyon rakamlarını açıkladığında aynı iki soru dolaşıma giriyor: ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir, kiracı hangi hâllerde evden çıkarılabilir? 3 Ağustos 2026'da açıklanan verilere göre, Ağustos ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek yasal artış oranı %31,90. Ancak kira ilişkisi tek bir yüzdeden ibaret değil: sözleşmede yazan oranın bağlayıcılığı, beş yılını dolduran kiralarda tespit davası, tahliye sebepleri ve tahliyeden sonraki yeniden kiralama yasağı, uyuşmazlıkların asıl konusunu oluşturuyor. Bu yazıda kiracının ve ev sahibinin 2026'daki hak ve yükümlülüklerini güncel rakamlarla ve Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle birlikte ele alıyoruz.

1. Ağustos 2026'da Yasal Artış Tavanı: %31,90

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için yapılacak artışın, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini söyler. TÜİK'in 3 Ağustos 2026'da açıkladığı verilere göre bu oran %31,90'dır; yani Ağustos 2026'da yenilenen sözleşmelerde uygulanabilecek azami artış budur. Temmuz 2026 için aynı oran %32,03 idi.

Burada en sık yapılan hata, aynı gün açıklanan yıllık enflasyon rakamının esas alınmasıdır. Kanunun aradığı ölçüt yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamadır; iki rakam çoğu zaman birbirinden belirgin biçimde farklıdır. İkinci sık hata ise hangi ayın oranının uygulanacağıdır: dikkate alınacak oran, sözleşmenin yenilendiği aya ait orandır. Ağustosta yenilenen bir sözleşmeye Eylül ayının oranı uygulanmaz.

Bir başka yaygın yanlış bilgi, %25'lik tavanın hâlâ yürürlükte olduğudur. 7409 sayılı Kanun'la getirilen bu geçici sınır 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir; bugün geçerli olan tek ölçüt TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır. Tavan, konut kiraları ile çatılı işyeri kiraları bakımından aynı şekilde uygulanır — dükkân, ofis, mağaza ve depo kiralarında da aynı oran geçerlidir.

2. Sözleşmede Daha Yüksek Bir Oran Yazıyorsa

Kira sözleşmelerinde "her yıl %50 oranında artırılır" ya da "TÜFE artı 10 puan" gibi kayıtlara sık rastlanır. TBK m.344 bu konuda açıktır: taraflarca bir artış oranı kararlaştırılmış olsa bile, uygulanacak oran on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Tavanı aşan kısım kiracıyı bağlamaz; sözleşme bütünüyle geçersiz hâle gelmez, yalnızca aşan bölüm uygulanmaz.

Bunun tersi serbesttir: taraflar tavanın altında bir oran kararlaştırabilir. Örneğin "yıllık %20 artırılır" kaydı geçerlidir ve ev sahibi o yıl için tavan oranını talep edemez. Sözleşmede hiçbir artış kaydı bulunmuyorsa da artış yapılabilir; bu hâlde de sınır yine TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır. Kiracının tavanı aşan bir artışı fiilen ödemiş olması, kural olarak bu farkı kabul ettiği anlamına gelmez; fazla ödenen tutarın geri istenmesi gündeme gelebilir.

Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde ayrı bir rejim işler: TBK m.344/4 uyarınca, sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; beş yıldan sonra bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınır. Ayrıca kira bedelinin döviz cinsinden kararlaştırılmasına ilişkin kambiyo mevzuatı kısıtlarının bulunduğunu hatırlatmak gerekir.

3. Kira Tespit Davası: Beş Yıl Kuralı

Uzun süredir devam eden kiralarda, yıllık TÜFE artışları kira bedelini piyasa seviyesinin belirgin biçimde gerisinde bırakabilir. TBK m.344/3 bu durum için bir yol açar: beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken TÜFE'deki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir tutar tespit eder; bu davada tavan oranı uygulanmaz.

Zamanlama kritiktir. Tespit edilecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağı yazılı olarak bildirilmiş olmalıdır. Böyle bir bildirim yapılmışsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açıldığında da mahkemenin belirleyeceği bedel dönem başından itibaren geçerli olur. Bildirim yapılmamış ve süre kaçırılmışsa, tespit edilen bedel ancak bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır — yani bir yıllık fark kaybedilir.

Kira tespit davasının kiracının tahliyesi gibi bir sonucu yoktur; dava yalnızca bedeli belirler. Kiracı, mahkemece belirlenen bedeli ödediği sürece kira ilişkisi devam eder.

4. Tahliye Sebepleri: Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Hâllerde Çıkarabilir?

Kiracı, sözleşme süresinin dolmasıyla kendiliğinden çıkmak zorunda değildir; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı aksini bildirmedikçe birer yıl uzar. Kiraya verenin tahliye isteyebilmesi ise kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere bağlıdır ve bu sebeplerin çoğu dava yoluyla ileri sürülür:

  • İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m.350): Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun somut delillerle ispatı aranır; ihtiyacın dava tarihinde bulunması yetmez, yargılama boyunca da sürmesi gerekir.
  • Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351): Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi duyuyorsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren işleyecek genel süreleri beklemek durumunda kalır.
  • Yeniden inşa ve imar (TBK m.350/2): Kiralananın esaslı biçimde onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle geliyorsa tahliye istenebilir. Basit ve olağan bakım işleri bu kapsama girmez.
  • On yıllık uzama süresi (TBK m.347): Konut ve çatılı işyeri kiralarında, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir. On yıllık uzama süresi sözleşme süresine eklenir; bir yıllık bir sözleşmede bu, fiilen on birinci yılın sonuna karşılık gelir.
  • Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1): Kiracı, kiralananın tesliminden sonra düzenlenen yazılı bir taahhütle belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını üstlenmiş ancak boşaltmamışsa, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Taahhüdün teslimden sonraki bir tarihte ve yazılı olarak verilmiş olması şarttır.
  • İki haklı ihtar (TBK m.352/2): Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların ayrı ayrı aylara ilişkin ve haklı olması aranır.
  • Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315): Muaccel hâle gelen kira ödenmezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük bir süre verip bu süre içinde ödenmediği takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Ayrıca ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatılması da mümkündür.

Bu sebeplerin hiçbiri, kiracının fiilî yollarla çıkarılmasına imkân vermez. Kilit değiştirmek, elektrik veya su aboneliğini kestirmek, eşyaları taşınmazdan çıkarmak gibi davranışlar tahliye sonucunu doğurmadığı gibi, kiraya veren bakımından ayrı hukuki ve cezai sorumluluk yaratır. Tahliye ancak mahkeme kararı ya da usulüne uygun bir icra takibiyle gerçekleşir.

5. Tahliyeden Sonra Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliyenin en çok gözden kaçan sonucu budur. TBK m.355 uyarınca, gereksinim sebebiyle kiralananı boşalttıran kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar bakımından da kural benzerdir: taşınmaz eski hâliyle üç yıl süreyle başkasına kiralanamaz; yeniden inşa edilen taşınmaz ise, eski kiracıya yeni durumu ve kira bedeliyle öncelikle teklif edilmelidir.

Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Uygulamada bu hüküm, ihtiyaç iddiasının samimiyetini denetleyen fiilî bir güvence işlevi görür; tahliye edilen kiracı bakımından da taşınmazın sonraki durumunu takip etmeyi anlamlı kılar.

6. Dava Açmadan Önce: Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunludur

1 Eylül 2023'ten bu yana, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. 7445 sayılı Kanun'la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi; kira uyuşmazlıklarının yanı sıra taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkları, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkları ve komşu hakkına ilişkin uyuşmazlıkları da kapsama almıştır.

Bunun pratik sonucu nettir: tahliye davası, kira tespit davası ya da kira alacağına ilişkin dava, arabuluculuğa başvurulmadan açılırsa usulden reddedilir. Buna karşılık ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri ile bu takiplere itiraz üzerine icra hukuk mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması davaları kapsam dışındadır. Hangi yolun sizin olayınıza uygun olduğu, uyuşmazlığın niteliğine ve elinizdeki belgelere göre değişir.

Arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarında yalnızca aşılması gereken bir usul basamağı değildir. Tahliye tarihinin kademelendirilmesi, birikmiş kira alacağının taksitlendirilmesi, depozitonun mahsubu ya da yeni bir kira bedelinde uzlaşma gibi çözümler mahkeme kararıyla elde edilmesi güç, arabuluculuk masasında ise sık rastlanan sonuçlardır. Anlaşma sağlandığında düzenlenen belge, icra edilebilirlik şerhi alınmak suretiyle ilam niteliği kazanır.

Sonuç

2026'da kira ilişkisinin çerçevesi iki eksende özetlenebilir. Bedel tarafında TÜFE'nin on iki aylık ortalaması (Ağustos 2026 için %31,90), sözleşmedeki oranın bu tavanla sınırlı olması ve beş yılını dolduran kiralarda tespit davası; tahliye tarafında ise kanunda sınırlı sayıda sayılmış sebepler, sıkı bildirim süreleri ve tahliyeden sonraki üç yıllık yeniden kiralama yasağı. Her iki eksende de sonucu belirleyen çoğu zaman hakkın kendisi değil, süresinde ve doğru biçimde kullanılmasıdır: bir aylık, otuz günlük ya da üç aylık bildirim süreleri kaçırıldığında en güçlü talep bile bir kira yılı geriye kalabilir.

Kira sözleşmenizi, uygulanacak artış oranını ya da tahliye sürecinizi değerlendirmek isterseniz iletişim formundan bize ulaşabilirsiniz. Büromuz kira uyuşmazlıklarında hem dava hem arabuluculuk aşamasında vekillik hizmeti vermektedir.

→ Güncel oranın kısa özeti: Kira artış tavanı gelişme sayfası

Kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi, Temmuz 2026 dönemi (açıklama tarihi 3.8.2026) — on iki aylık ortalamalara göre değişim %31,90. Hukuki dayanaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315, 344, 347, 350, 351, 352 ve 355; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B (7445 sayılı Kanun'la eklenmiştir). Madde metinleri mevzuat.gov.tr, oran ise tuik.gov.tr üzerinden teyit edilebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınıza uygulanacak kural, süre ve başvuru yolunu avukatınızla teyit ediniz.